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収入は少なめ、支出は多めに見積もる

収支計画書は、収入は多め、支出は少なめに記載される傾向がありますが、鵜呑みにしてはいけません。たとえば、収入の主なものは家賃ですが、最初の２年間は約束どおり入金するものの、契約の更新時には家賃が引き下げられたり、空室ができたりして計画どおりの収入にならないことが多々あるからです。支出では、修繕費の見積もりが少ないのに度々驚かされます。修繕費の見積もりが建築費の１パーセント以下だったり、家賃収入の６パーセント以下の場合に理由を確認すると、「退室と同時に入居が決まれば、礼金や更新料が入ってくる。通常の修繕費はそれでまかなえる」と考えているようです。しかし、最近は礼金・更新料がゼロの物件もありますし、退去時修繕費負担についても“東京ルール”ができて、従来のように入居者に修繕費を簡単には負担させにくくなっています。このように、安易に考えるのは危険であり、少なくとも建築費の１〜２パーセント以上の修繕費を見積もるべきです。
（参考）
不動産業界の現状〜住宅・宅地開発分野

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